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企业会计准则

企业会计准则——土地使用权有何改变?

发文文号: 发文单位:无 时间:2006-12-06    点击:

财政部于2006年2月15日发布的《关于印发<企业会计准则第1号-存货>等38项具体准则的通知》(财会[2006]3号)及 2006年10月30日发布的《关于印发<企业会计准则-应用指南>的通知》(财会[2006]18号),其《企业会计准则第6号-无形资 产》关于“土地使用权”的处理显著不同于2001年1月1日实施相应老准则及《企业会计制度》,但也有相同点。具体表现在:

  一、相同点

  (一)企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权,在尚未开发或建造自用项目前,作为无形资产核算。

  (二)企业进行房地产开发(建造对外出售的房屋建筑物)时,应将相关的土地使用权予以结转计入房地产开发成本(所建造的房屋建筑物成本)。

  二、不同点

  (一)新准则应用指南规定:自行开发建造厂房等建筑物,相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。也即,自行开发建造厂房等建筑物时,土地使用权仍作为“无形资产”单独核算,土地使用权账面价值并不计入地上建筑物的建造成本。

  老准则制度规定,企业因利用土地建造自用某项目时,将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。

  (二)新准则规定:作为投资性房地产的土地使用权,适用《企业会计准则第3号――投资性房地产》。也即,该变土地使用权用途,用于赚取租金或资本增值的,应将其转为投资性房地产,转入“投资性房地产”科目核算。

  而老准则制度,并不会因出租改变其核算科目,比如原在“无形资产”科目核算的,出租后仍在“无形资产”科目核算。

  (三)新准则规定,外购土地及建筑物支付的价款,应当在建筑物与土地使用权之间进行分配;难以合理分配的,应当全部作为固定资产。也即,新准则对于同时外购包括土地使用权的建筑物时,土地使用权价款优先在“无形资产”科目单独核算,确实难以合理分配的,应当计入地上建筑物的固定资产价值。

  可见,新准则对于企业取得的土地使用权通常确认为无形资产。

  而按照老准则制度规定精神,对于同时外购的包括土地使用权的建筑物,应当全部作为固定资产,不应单独将土地使用权区分出来作为“无形资产”核算。

  三、相关法规依据

  (一)老准则制度

  1、2001年1月1日实施的老准则第二十一条规定:企业进行房地产开发时,应将相关的土地使用权予以结转。结转时,将土地使用权的账面价值一次计入房地产开发成本。

  2、《企业会计制度》第四十七条规定,企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权,在尚未开发或建造自用项目前,作为无形资产核算,并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时,应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本;企业因利用土地建造自用某项目时,将土地使用权的账 面价值全部转入在建工程成本。

  (三)新准则、指南

  1、新准则第二条规定,作为投资性房地产的土地使用权,适用《企业会计准则第3号――投资性房地产》。

  2、企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产,但该变土地使用权用途,用于赚取租金或资本增值的,应将其转为投资性房地产。

  自行开发建造厂房等建筑物,相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款,应当在建筑物与土地使用权之间进行分配;难以合理分配的,应当全部作为固定资产。

  企业(房地产开发)取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物,相关的土地使用权账面价值应当计所建造的房屋建筑物成本。

 

 
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