租赁农业用地要缴哪些税？

近日，有网友咨询一个问题：我公司从农村租赁土地150亩种植农作物，支付了租金，但我公司现用不了这么多土地种植农作物，将100亩地租给一个种植大户，收到的土地收入10万元，发生这种情况我公司如何缴税？

 

 

回答：一、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第一条规定，在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。附件1中所附：《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条规定，销售服务……（六）现代服务。……5.租赁服务。……（2）经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。

 

二、根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税〔2016〕47号)规定，……三、其他政策……（二）纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，……

 

三、根据《财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）第四条规定，纳税人采取转包等方式将承包地流转给农业生产者用于农业生产，免征增值税。

 

四、根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(国务院令第483号)第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人。第三条规定，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。。第六条规定，下列土地免缴土地使用税：……(五)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。

 

五、根据《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》((1988)国税地字第15号)第十一条规定，关于直接用于农、林、牧、渔业的生产用地的解释直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，是指直接从事于种植、养殖、饲养的专业用地，不包括农副产品加工场地和生活、办公用地。

 

六、根据《中华人民共和国印花税暂行条例实施细则》((1988)财税字第255号)第十条规定，印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。

 

七、根据《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)规定，……附件财产租赁合同包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等。……

 

八、根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国企业所得税法>的决定》（中华人民共和国主席令第64号）第四条规定，企业所得税的税率为25%。第五条规定，企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。第六条规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：……(六)租金收入

 

九、根据《国家税务总局关于实施小型微利企业普惠性所得税减免政策有关问题的公告》（国家税务总局公告2019年第2号）第一条规定，自2019年1月1日至2021年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；第二条规定，本公告所称小型微利企业是指从事国家非限制和禁止行业，且同时符合年度应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元等三个条件的企业。

 

十、根据《国家税务总局关于落实支持小型微利企业和个体工商户发展所得税优惠政策有关事项的公告》(国家税务总局公告2021年第8号)第一条规定，关于小型微利企业所得税减半政策有关事项(一)对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按12.5%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

 

因此，作为出租方出租农业用地仍然用于农业生产，免征增值税、附加税，不需缴纳印花税，但需要在取得租金收入的当期确认收入并缴纳企业所得税；如该土地属于城镇土地使用税的征税范围，承租方可以免征城镇土地使用税，签订的土地使用税租赁合同不需缴纳印花税。企业所得税以每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额，税率为25%。如您企业符合小型微利企业条件，可享受相应优惠政策。因篇幅有限，涉及税种政策文件较多，暂不清楚您的实际情况，无法做出针对性的答复，具体事宜建议您联系主管税务机关确认。