企业发生转租房屋业务，如何缴税？

在日常经营活动中，企业租入房屋后，有时会将房屋再转租，那么如何处理相关涉税问题？

 

企业转租房屋，需要缴纳增值税及相关附加税费、印花税和企业所得税，不需要缴纳城镇土地使用税、房产税。

 

一、增值税

 

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）等相关文件规定，企业转租房屋，是在约定时间内将不动产转让他人使用且房屋所有权不变更的业务活动，需要按照“经营租赁服务——不动产租赁”缴纳增值税。

 

企业为小规模纳税人的，按照5%的征收率计算应纳税额。

 

企业为一般纳税人的，按照9%税率计算销项税额，相应进项税额可以抵扣。企业租入房屋，属于企业取得不动产的一种方式，如果企业将2016年4月30日之前租入的房屋对外转租的，可选择简易办法征税，也就是按照5%的征收率计算应纳税额。

 

根据《财政部、税务总局、住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021年第24号）规定，如果企业为住房租赁企业，即按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业，同时企业租入住房后向个人转租住房的，适用如下政策：企业为一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法依9%税率计算缴纳增值税；企业为小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

 

房屋所在地与企业机构所在地不在同一县（市、区）的，应向房屋所在地主管税务机关预缴税款，再向企业机构所在地主管税务机关申报纳税。房屋所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

 

企业转租房屋，租赁合同中约定免租期的，不属于增值税视同销售服务。租赁服务采取预收款方式的，其增值税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

 

相应地，企业还要以缴纳的增值税为计税依据计缴城市建设维护税、教育费附加以及地方教育附加。

 

二、印花税

 

《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条规定，财产租赁凭证为印花税应纳税凭证。

 

另外，所附《印花税税目税率表》明确，企业转租房屋，与承租方签订的房屋租赁合同，需按“财产租赁合同”贴花，按租赁金额的千分之一贴花，税额不足1元，按1元贴花。

 

三、房产税

 

《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。因此，企业承租房产后再转租的，由于转租者不是产权所有人，取得的房产转租收入不缴纳房产税。

 

 

四、城镇土地使用税

 

《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。因此，城镇土地使用税是由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。企业通过租赁方式取得房屋，并不拥有房屋对应土地使用权，企业转租房屋原则上不缴纳土地使用税。

 

五、企业所得税

 

根据《中华人民共和国企业所得税法》第九条规定，企业的收入总额包括租金收入。因此，企业转租房屋取得的收入，属于租赁收入，需要计缴企业所得税。

 

企业按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。