第一章 总 则
第一条 为加强对我市房地产开发企业土地增值税征收管理，进一步规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）和《广东省土地增值税征收管理办法》、《国家税务总局印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）等法规和文件规定，制定本办法。
第二条 对在我市范围内从事房地产开发并取得销售收入的房地产开发企业和其他企业（以下简称纳税人）征收土地增值税，均适用本办法。
第三条 纳税人转让房地产取得的收入，指转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第四条 纳税人转让房地产的，以转让的房地产所在地为土地增值税纳税地点，由房地产所在地的地方税务机关（以下简称主管税务机关）负责征收。
第五条 土地增值税采取“先预征、后清算、多退少补”的方式进行征收。
主管税务机关应区分不同类型的房地产开发产品适用不同的预征率或核定征收率。
房地产的类型划分及其相应的预征率和核定征收率由市地方税务局另行制定。
第二章 项目登记
第六条 主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立登记。要求纳税人提供土地受让合同等资料，并指导纳税人填写《土地增值税项目登记表》（附件1）。
第七条 主管税务机关应做好纳税服务工作，明确告知纳税人应当按时提供如下资料：
（一）从取得《建筑工程施工许可证》开始，30日内提供以下资料：
1．《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》；
2．项目立项批准文件；
3．规划设计总平面图；
4．主管税务机关要求提供的其他资料。
（二）从取得《房地产预售许可证》后30日内到主管税务机关备案。对一个房地产开发项目领取多个预售许可证的，应分别在领取之后30日内备案，办理备案应提供以下资料：
1．《房地产预售许可证》及明细附表；
2．计划销售房产明细表；
3．房地产初始登记成本、费用审核资料；
4．主管税务机关要求提供的其他资料。
第八条 各区局应建立房地产开发企业重点税源监控制度，并建立台账管理，对确定为重点税源监控的房地产开发企业具体监控内容如下：
（一）土地受让有关信息，包括土地坐落位置、取得价格、取得方式、用途、面积、容积率等；
（二）房地产开发情况及相关信息，包括房地产项目名称和位置、立项、用途、结构、开发面积、成本、费用、施工单位、建设施工进度、预计竣工时间、分期开发情况等；
（三）房地产销售信息，包括已销售房地产的名称、位置、结构、用途、面积、销售收入、销售费用、收款方式、收款时间等；
（四）完税信息，包括预征土地增值税情况、土地增值税清算情况及相关税种的完税信息等；
（五）有关购买方信息，包括购买房地产人的名称、纳税人识别号、联系方式、购买的房号、面积、单价、总价等。
第三章 土地增值税预征
第九条 除按有关政策规定暂不实行预征的情形外，主管税务机关应对纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前出售、预售商品房取得的收入或项目清算完毕前取得的收入，按规定的预征率征收土地增值税，按月预征。
第十条 对保障性住房，在纳税人向主管税务机关报备相关资料后，暂不预征土地增值税。
第十一条 主管税务机关应在纳税人办理纳税申报时，要求纳税人提供转让或预售的房地产具体销售清单。具体格式由各区自行制定。
第十二条 土地增值税预征以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行预征，对一个项目中有多个适用不同预征率的房地产开发产品类型，其收入应分别申报，不分别申报或不能准确申报的，从高适用预征率计征土地增值税。
第十三条 预征土地增值税的计算公式如下：
预征土地增值税税额=∑（转让房地产所取得的收入×预征率）
第十四条 主管税务机关应督促纳税人应在规定的预征期限内缴纳土地增值税，对未按预征规定期限缴纳税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。
第四章 土地增值税清算
第一节 基本规定
第十五条 纳税人符合以下条件之一的，应进行土地增值税的清算：
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
第十六条 符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）省局规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
第十七条 应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
第十八条 土地增值税清算单位以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
第十九条 纳税人委托具有主管部门批准资质的中介机构提供土地增值税清算专项鉴证业务的，主管税务机关在受理土地增值税清算税款手续时，应要求纳税人同时附送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》，参考格式见附件2）及清算表格和清算底稿。清算表格和清算底稿样式由各区局制定。
第二节 清算受理
第二十条 对于符合本办法第十五条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的，主管税务机关应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》（附件3（1））中注明并退回纳税人。
第二十一条 对于符合本办法第十六条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关填写《土地增值税清算通知书》（附件6（1）），下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
第二十二条 主管税务机关受理纳税人土地增值税清算申报时，应出具《土地增值税受理通知书》（附件6（2）），并核对纳税人提供的清算资料是否齐全：
（一）《土地增值税清算材料清单》（附件3（2））《土地增值税纳税申报表》（附件4）及其附表（附件5）；
（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；
（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，还应要求纳税人提供记账凭证复印件；
（四）与清算项目有关的证明资料和书面说明，内容包括：
1．项目用地情况，其中应包括土地使用权证、建设用地规划许可证等，并对土地开发情况做出书面说明，如是否在同一地块同时开发多个项目以及分期销售情况；
2．项目开发情况，其中应包括开发项目立项批复资料；
3．项目建筑面积情况、可售建筑面积及具体构成、非可售建筑面积及具体构成，其中应包括建筑工程规划许可证及所附资料（含建筑红线图、建筑审核书）、商品房预售许可证、规划验收合格证及所附资料、房地产权属证明书及其明细附表、房产测绘成果报告书等其他证明材料；
4．项目销售及其收款情况，应包括商品房购销合同统计表、反映已售未售单位和销售收入销控明细表（普通住宅与其他商品房的收入应分别列明）；
5．扣除项目情况以及扣除项目分摊办法和依据，其中应包括各扣除项目合同资料统计表、实际支付和取得相关凭证统计表；
6．对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应说明共同费用总额及其分摊情况；
7．对纳税人开发项目中的公共配套设施，应分项分类说明其具体情况（即按照建成后产权属于全体业主所有、建成后无偿移交给政府公用事业单位、建成后自用或有偿转让进行分类）；存在建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业等情形时应附上相关凭证；
8．将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产的情况；
9．税款缴纳情况，包括涉及减免税的项目，有关减免税情况的说明；
10．涉及关联方交易情况。
（五）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，是否报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》；
（六）税务机关要求报送的与土地增值税清算有关的其他资料。
第三节 清算审核
第二十三条 清算审核包括案头审核、实地审核。
案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。
实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
第二十四条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
第二十五条 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。
必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。
第二十六条 非直接销售和自用房地产的收入确定
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
第二十七条 土地增值税扣除项目审核的内容包括：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；
（三）房地产开发费用；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）国家规定的其他扣除项目。
第二十八条 审核扣除项目是否符合下列要求：
（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除；
（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的；
（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆；
（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的；
（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用；
（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
第二十九条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：
（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确；
（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形；
（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
第三十条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：
（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形；
（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费；
（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。
第三十一条 审核公共配套设施费时应当重点关注：
（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况；
（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费；
（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。
第三十二条 审核建筑安装工程费时应当重点关注：
（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符；
（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目；
（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常；
（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况；
（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。
第三十三条 审核开发间接费用时应当重点关注：
（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形；
（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。
第三十四条 审核利息支出时应当重点关注：
（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用；
（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊；
（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。
第三十五条 代收费用的审核。
对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。
第三十六条 关联方交易行为的审核。
在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。
应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。
第三十七条 纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。
第三十八条 对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。
第四节 清算管理
第三十九条 各区地方税务局要做好土地增值税的清算管理工作，认真查验和审核清算企业报送的《土地增值税清算鉴证报告》内容及相关资料，在审查清算项目过程中因鉴证事项或其他问题需要纳税人进一步补充与清算项目相关的证明资料，决定暂停清算的，应向纳税人出具《土地增值税清算中止核准通知书》（附件6（4）），待纳税人重新补充证明资料后，出具受理回执，再办理税款清算手续。
第四十条 主管税务机关在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合下列情况之一的，可按核定征收方式对房地产项目进行清算：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定期限办理清算手续，经主管税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
第四十一条 主管税务机关通过清算审核对清算项目需要进行核定征收的，应向纳税人出具《土地增值税核定征收通知书》（附件6（5））送达纳税人，告知其适用的核定征收率和规定的税款缴纳期限。
第四十二条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。
第四十三条 核定征收土地增值税的计算公式如下：
土地增值税税额=∑（主管税务机关审核确认的销售收入×核定征收率）
第四十四条 凡实行核定征收土地增值税的纳税人未按核定的期限缴纳税款的，主管税务机关按《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。隐瞒核定征收土地增值税的计税依据，造成不缴或少缴税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定处理。
第四十五条 土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果通知纳税人，出具《办理有关土地增值税清算事项通知书》（附件6（10）），确定办理补、退税期限。
第四十六条 主管税务机关负责将清算工作中形成的资料与原保存的该项目税务资料合并立卷归档。
第五节 对中介机构的管理
第四十七条 房地产开发企业土地增值税清算专项鉴证业务，可由纳税人委托具有主管部门批准资质的中介机构进行。税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。
第四十八条 主管税务机关应加强中介机构鉴证报告的审核，包括：
是否对不同用途的房地产开发清算项目所涉及的收入、成本、费用等情况加以区分并说明情况；是否对清算项目的总体基本情况、不同用途的面积划分情况、销售收入、成本及费用等情况进行鉴证。
是否按税务机关规定的《土地增值税清算鉴证报告》范本和内容，对鉴证情况出具《土地增值税清算鉴证报告》；并根据实际工作情况，加强对清算项目鉴证工作底稿的查验核实。
第四十九条 对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。
第五章 清算处罚
第五十条 对纳税人存在未及时、如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、偷税等税收违法行为的，主管税务机关应按照《税收征收管理法》第六十二条、六十三条、六十四条等有关规定进行处罚。
第五十一条 主管税务机关在土地增值税清算审核工作中，一经发现中介机构违反有关税收法律、法规出具虚假鉴证报告，造成纳税人少缴、未缴土地增值税的，除按照《税收征收管理法实施细则》第九十八条规定进行处罚外，还可对违纪单位依法进行通报。
第六章 附则
第五十二条 纳税人有违反本办法行为的，主管税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定处理。
第五十三条 本办法由佛山市地方税务局负责解释。
第五十四条 本办法自2012年7月1日起执行。
附件：1.土地增值税项目登记表
2.土地增值税清算鉴证报告
3.（1）土地增值税清算申请表
（2）土地增值税清算材料清单
4.土地增值税纳税申报表
5.土地增值税纳税申报表附表
（1）与收入相关的面积明细申报表
（2）转让房地产收入明细申报表
（3）扣除项目及成本结转明细申报表
（4）取得土地使用权所支付的金额明细申报表
（5）前期工程费明细申报表
（6）建筑安装工程费明细申报表
（7）基础设施费明细申报表
（8）公共配套设施费明细申报表
（9）开发间接费用明细申报表
（10）利息支出明细申报表
（11）扣除项目汇总申报表
（12）与转让房地产有关的税金明细申报表
（13）商品房购销合同统计表
（14）开发成本审核明细表
6.（1）土地增值税清算通知书
（2）土地增值税清算受理通知书
（3）土地增值税清算限期提供材料通知书
（4）土地增值税清算中止核准通知书
（5）土地增值税核定征收通知书
（6）税务局土地增值税清算审核工作记录
（7）清算事项内部审核意见书
（8）土地增值税清算审核交换意见书
（9）土地增值税清算审核表
（10）办理有关土地增值税清算事项通知书
附件下载.zip
