税收政策指引（二）：土地增值税若干税收政策的指引

发文文号：[0]0号 发文单位：佛山市地方税务局 时间:2012-09-05 11:22:46    点击: 766

    1、关于公共配套成本的分摊问题
    由于土地增值税清算除政策规定的情形外，不允许预提支出。对于大型的项目，分期开发时，小区内部分公共配套尚未施工，前几期推出的楼盘就已经符合清算条件，在清算时就未施工的小区公共配套无法在清算时合理分摊。
    处理意见：
    对于公共配套成本的分摊，原则上按以下顺序和方法处理：
    一、对整个小区开展分期清算时，对尚未施工或完工的公共配套所发生的支出和费用可全部放在下一期清算中分摊；对已完工或者已发生的公共配套所发生的支出和费用，应以房地产开发企业在建设、住房主管部门备案的小区公共配套分摊资料作为依据，按照小区各期受益对象分期分摊。
    二、如果无法获取小区公共配套分摊有关参数资料的，可按主管税务机关审核确认的其他合理方法分摊。
    三、对整个小区开展分期清算时，整个小区的公共配套分摊不应同时适用上述两种方法。
    2、关于样板房开发成本的扣除问题
    部分房地产项目商品房类型比较多，其样板房也比较多，在样板房销售时通常会连同展示的厨柜、厨具、家具、电器等一起销售，对这部分成本能否作为房地产开发成本加计扣除，政策上没有明确，税务机关和纳税人的意见也不一致。
    处理意见：
    一、对于随样板房销售其中为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等所发生的成本应作为房地产开发成本予以扣除，并可作为加计20％扣除的基数。
    二、对于随样板房销售其中不符合上述条件的附属设备和配套设施，如电视机、电冰箱、洗衣机、家具等所发生的成本：
    1、如果合同规定列入交付标准且计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数。
    2、如果未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除；直接随样板房销售而赠送的，所发生的成本应作为房地产开发费用的销售费用按规定计算扣除。
    3、关于利息支出能否资本化的问题
    1995年制定公布土地增值税暂行条例及其实施细则时，根据当时的房地产开发企业会计制度，建造商品房期间发生的利息支出不需要资本化，清算时放在财务费用中扣除。按照现行的企业会计制度和准则，对于与建造固定资产相关的利息支出应当资本化，土地增值税的政策并未因此而调整，但也未明确利息支出不可以资本化，纳税人因此要求将利息支出资本化后作为房地产开发成本加计扣除。
    处理意见：
    对于纳税人在会计处理时已经资本化的利息支出，土地增值税清算时应作调整，全部作为财务费用中的利息支出予以扣除。
    4、关于租地自建销售中心的费用扣除问题
    纳税人租地建销售中心、同时为方便销售在销售中心（小区外）与小区之间修建道路所发生的费用能否作为房地产开发成本加计扣除。
    处理意见：
    对于租地自建的销售中心，该销售中心不属于小区公共配套或销售完毕后拆除的，所发生的成本应作为房地产开发费用的销售费用按规定计算扣除；对于开发商为便于销售在小区外修建的道路，如果销售完毕后仍然保留并作为小区居民出行使用的，所发生的成本可作为房地产开发成本予以扣除。
    5、关于商品房预售款监督管理服务、工程监理等费用的扣除问题
    对于纳税人向房产交易部门支付的商品房预售款监督管理服务费（收款凭证为行政事业性收费统一票据，按预收款的0.2％收取）、按房地产开发规定发生的工程监理费应当如何扣除。
    处理意见：
    工程监理费应作为房地产开发成本中的开发间接费用予以扣除；商品房预售款监督管理服务费应作为房地产开发费用按规定计算扣除。
    6、关于清算期间尚未取得支付凭证的问题
    房地产开发企业与各类工程承包方之间的工程款的结算由于各种原因导致部分款项在清算期间尚未支付，按照政策规定不能在清算时税前扣除，清算后企业支出款项取得凭证后能否调整清算结果并退税目前政策没有明确。
    处理意见：
    纳税人可从其应进行土地增值税清算或者主管税务机关要求其进行土地增值税清算之日起90天内提交清算报告，主管税务机关可在受理清算报告之日起90天内审核完毕，因此对于房地产开发企业与各类工程承包方之间结算的工程款，应在上述清算期间提供支付凭证，在上述清算期间不能提供支付凭证的不得扣除，清算后取得凭证的不再调整清算结果。
    对于情况特殊且具有正当理由的，经主管税务机关同意后，纳税人可选择以下方法处理：1、纳税人在清算期内提出延期清算的申请，经主管税务机关同意后，纳税人可在60天内补充支付凭证；2、纳税人在清算期内提出对其房地产开发成本的部分项目进行核定的申请，经主管税务机关同意后，由纳税人委托具备造价核准资质的中介机构出具核定报告，并作为该项成本扣除的依据。
    7、关于清算期间补开前期建筑工程发票的问题
    纳税人前期建房的建筑工程未开票，是否允许在清算期间补开，补开后是否允许作为费用扣除。
    处理意见：
    对于纳税人符合规定的支出和费用应允许纳税人在清算期间内补充支付凭证，清算期间内未能补充支付凭证的支出和费用不得扣除。
    8、关于人防工程建筑成本的扣除问题
    对于房地产开发企业按规定建造的人防工程，如果按照规定不能转让其所有权时，房地产开发企业采取与业主签订长期租赁合同的做法，土地增值税清算时是否列入收入，成本如何扣除？
    处理意见：
    对于房地产开发企业按规定建造的人防工程，如果按规定不能转让其所有权的，房地产开发企业将其用于出租用途时，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入；相应的开发成本应作为房地产开发成本中的公共配套所发生的成本予以扣除。
    9、关于国有企业转制股东用于购买因土地评估增值等净资产的支出问题
    国有企业转制时，股东购买净资产必须向国有资产管理部门支付价款，涉及土地增值带来的支出部分能否扣除难以界定。
    处理意见：
    股东与企业属于不同的经济实体，股东购买净资产所发生的支出不属于房地产开发企业在开发过程中所发生的成本和费用，在土地增值税清算时不予扣除。

 

 

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